Novas Regras Imobiliárias da China Abalam Incorporadoras Enquanto Sombra da Evergrande Persiste
A mais recente investida regulatória de Pequim, introduzida no final de agosto de 2026, está abalando as incorporadoras imobiliárias do continente que já sofrem com o colapso da Evergrande. As regras, que endurecem os requisitos de financiamento e uso do solo, visam prevenir outra falência sistêmica, mas estão gerando novo desconforto entre operadores em dificuldades que lutam para escapar de um mercado lento.
O Legado da Evergrande: Resolução de Riscos Incompleta para a Maioria
O fundador da Evergrande, Hui Ka-yan, recebeu sentença de prisão perpétua em março de 2026, encerrando um capítulo dramático para a outrora poderosa incorporadora. No entanto, analistas ressaltam que a resolução de riscos permanece amplamente incompleta para o setor, com apenas um punhado de casos totalmente resolvidos. A reestruturação da dívida da empresa, aprovada no final de 2025, serviu de modelo, mas incorporadoras menores não têm a escala ou o apoio estatal para replicá-la.
Dados do Departamento Nacional de Estatísticas mostram que os preços de imóveis novos caíram pelo 14º mês consecutivo em agosto de 2026, com quedas médias de 0,4% mês a mês nas principais cidades. As vendas por área construída caíram 9% ano a ano no primeiro semestre, evidenciando a persistente fraqueza da demanda apesar dos repetidos afrouxamentos de política.
Empresas Estatais Ganham Espaço Enquanto Incorporadoras Privadas Recuam
Nesse ambiente, as empresas estatais (EEs) com melhor capitalização estão se mostrando mais resilientes. A China Vanke, parcialmente estatal, registrou alta de 12% nas vendas contratadas no 2º trimestre de 2026, enquanto a concorrente privada Country Garden viu queda de 7%. Analistas do Citi observam que as EEs estão ganhando participação de mercado, respondendo agora por cerca de 58% das vendas das 100 maiores incorporadoras, ante 45% em 2021.
A mudança não se resume apenas a balanços patrimoniais. As EEs têm acesso mais barato ao crédito, com custos médios de captação de 3,2% contra 5,8% das incorporadoras privadas, e são favorecidas pelos governos locais nos leilões de terrenos. À medida que as empresas privadas recuam, as EEs estão adquirindo terrenos de primeira linha a preços descontados, posicionando-se para uma recuperação.
Equilíbrio Regulatório: Novas Regras Podem Aprofundar a Retração
As novas regras, embora visem a estabilidade de longo prazo, correm o risco de agravar a dor de curto prazo. Elas limitam a relação dívida/ativo em 70% para incorporadoras e exigem garantias mais rígidas sobre os fundos de vendas antecipadas, restringindo a flexibilidade do fluxo de caixa. Para empresas já próximas da insolvência, isso pode forçar vendas aceleradas de ativos ou calotes. Em agosto, pelo menos três incorporadoras de médio porte deixaram de pagar títulos de dívida, segundo a Wind Information.
No entanto, as autoridades estão andando em uma corda bamba. O Banco Popular da China sinalizou mais apoio a incorporadoras ‘saudáveis’, incluindo possíveis cortes nas taxas de hipoteca, que atualmente giram em média em 3,45%. Mas qualquer afrouxamento deve ser equilibrado com a meta de desalavancagem. Como resumiu um analista baseado em Pequim: ‘O sinal da política é claro: estabilizar, mas não reviver o modelo antigo.’
O Que Pode Romper o Impasse? Acompanhe Vendas e Expansão das EEs
Os próximos meses revelarão se as regras alcançam o efeito pretendido. Fique de olho nos dados de preços de imóveis novos de setembro, previstos para 15 de outubro, e no ritmo de aquisições de terrenos pelas EEs nas cidades de primeira linha. Se a participação de mercado das EEs ultrapassar 60% até o final do ano e as quedas de preços diminuírem para menos de 0,2% ao mês, o setor pode estar se estabilizando. Por outro lado, um aumento nos calotes entre incorporadoras privadas sinalizaria que as regras são contundentes demais.
Para investidores, a divergência entre EEs e empresas privadas é o principal trade. O iShares China Large-Cap ETF e o KraneShares CSI China Internet ETF, ambos com forte exposição ao setor imobiliário, reagirão a esses sinais. Qualquer reversão inesperada de política — como uma flexibilização do limite de endividamento — seria um catalisador de alta, mas, sem isso, a tendência de queda continua.
